《华商世界》封面故事：渐露资本大家派头

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《华商世界》封面故事：渐露资本大家派头

作者：顾贵水曾… 内容来源：《华商世界》2006年1月号点击数：更新时间：2006-6-30

　　作为总部基地的掌门人，许为平在许多公开场合宣称自己不是房地产商，事实正是如此，现在他开始总部基地的“资本集群”，逐渐露出了资本大家的派头。当他一步步兑现自己当初的设想和承诺时，问题的答案，随之清晰起来

　　他始终保持着笑容。

　　看得出来，他的心情不错。黑色瘦身西服及金色纽扣，暗示主人的严谨和不羁，深色提花的衬衣仿佛在宣泄他内心的激情。

　　“你知道我为什么最近频频地去香港吗？”12月10日上午，在总部基地的大讲堂里，兴致很高的许为平告诉本刊记者，“因为香港是国际金融很好的一个平台，是和国际资本对接很好的桥梁。”

　　“我们马上要引进一两家海外基金。”香港的资本市场，让他有了新的激动，“我要把总部基地的资本运作市场化，也算是过把瘾。”

　　总部基地是本刊长期关注与跟踪报道的一个高速成长的项目。去年12月份，作为总部基地掌门人的许为平，曾接受过本刊的深入采访。和去年相比，现在的许为平显得更加从容了。

　　一定要和国际金融接轨

　　在许为平心里，有一个宏伟的资本梦想。他希望运用资本这根无形的纽带，将入驻的企业总部紧紧地联系起来，在总部基地实现“资本集群”。

　　迈克尔·波特在非常著名的《The Competitive Advantage of Nations》一书中强调，一个地区要形成竞争优势就要集群。总部基地形成了许多企业的总部集群。总部集群可以形成企业首脑、资本、人才、技术、信息、服务等等的高端聚集。

　　今天，我们正步入“金融时代”或者说“资本运作时代”，“资本集群”显然是目前最高级的一种经济业态。

　　许为平将在2006年建立一个“总部基地不动产信托基金”，形成总部基地经济共同体的模型。目的是打通国际和国内在REITS上的口径、管径上的不一致。

　　他给出了明确的时间表：“明年6月份以前，肯定要建起来。我们自己要拿10亿（人民币）放进去，另外还要吸纳50亿进来。而这50个亿就是以总部基地为核心的企业，他的不动产拿出来。这又是一个创新。”

　　“我们要把存量资产变成流量资产。”许为平伸出双手，在胸前作了个合围的手势说，“总部基地一期、二期、三期、四期的开发建设，是把流量资产变成了存量资产——总部楼、总部区，这是沉淀下来的很重要的存量资产。我们不能让它完全沉淀下来，要让它流动起来。在它们第一个价值充分发挥——为企业提供总部楼、总部社区、正常办公的良好氛围的基础上，再让它流量化。我们把大家的存量资产集中起来，自由地组成一个不动产基金，这个基金实际的不动产就是总部楼。将来所有加入基金会的企业，享有这个基金的优先服务权。核心的服务就是用这个不动产基金到国际去融资。”

　　 “今年年初，我从哈佛到曼哈敦，就开始和美国的金融专家接触了。这是我战略上非常突出的思想，就是一定要和国际金融接轨，打通这个环节。”

　　许为平在许多公开场合宣称自己不是房地产商，事实正是如此，现在他逐渐露出了金融家的派头。

　　总部基地为总部服务

　　303栋总部楼竣工，150多家企业总部入驻。于是，人们不再用狐疑的眼光，来审视“总部经济概念”和“总部基地现象”了。

　　然而，议论还在继续：当总部基地完成前几期的房地产开发建设及成功招商后，如此众多的企业总部集聚在一起，到底如何实现一种内在的关联，从而提升企业效益呢？

　　细心的人发现，在北京总部基地众多的路牌广告上，广告语已从原来的“总部基地搞经济”，换成了“总部基地为总部服务”。

　　从2006年开始，许为平的主要精力将放在“为总部服务”上。他指着总部基地大讲堂的主题背板说：“这是我们的服务之一。”

　　主题背板上红底白字——“凤凰财经·总裁沙龙”。当天下午，这里要举行一个企业家的沙龙。

　　总部基地将在未来两三年内建立一套软性服务模式。除物业增值和日常服务外，还将定期策划一系列的企业文化交流活动。同时，以内部杂志、快报、网站等形式联系各个企业，并建造了高端商务场所，搭建起企业总部信息交流平台。

　　当然，服务的核心是资本运作。

　　一步步兑现设想和承诺
　　玫瑰花，万多玫瑰花从一架直升飞机上撒落下来，漫天飞舞。这一幕留在人们的记忆里，那是2003年6月19日总部基地正式开工建设时的场景。
　　随后的一段时间，许为平到处传教总部经济和总部基地。2005年2月18日，许为平站上了哈佛大学的讲坛，把总部经济概念推向了颠峰。
　　但在这段时间里，人们看到更多的，是总部基地快速建房和快速卖房。事实上，“总部基地是搞经济的” 这句话在人们心里依然打着问号，在项目实施上，还没有真正体现出来。
直到今年上半年以来，在总部基地大讲堂大小会议频频举行，直到打出了“总部基地为总部服务”的广告牌，直到许为平说要把主要精力放在“为总部服务”上……
　　“总部经济所有的内涵，都脱离不了搞经济。总裁沙龙也好、金融峰会也好，都离不开搞经济。搞经济的核心当然是资本运作。”许为平说。许为平正在一步步兑现自己的设想和承诺。

　　笔记本1：总部基地情况
　　总部基地整个项目占地65公顷，足够容纳120多个美国规模的足球场。在类似校园的环境中，55%的土地留作绿草、花园、迂回曲折的道路、广场和室外艺术品之用。
　　截至2005年底，北京总部基地完成西区303栋总部楼建设，已容纳众多关乎中国国计民生的顶级企业和国际企业的总部１５０多家。其中包括长征火箭技术股份有限公司、中国航天时代电子公司、建龙钢铁控股有限公司、中国物资运输总公司、中国汽车技术研究中心、中国城通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、中牧实业股份有限公司、中国中金科技股份有限公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份有限公司、长城汽车股份有限公司、特变电工股份有限公司、韩国三星及其它知名的国有、私人和国际企业。每年入驻总部基地的企业预计产生15亿元人民币（1.81亿美元）的税收收入，工业、贸易收入有望达到500亿元人民币（60亿美元）。年工业总产值预计超过1000亿元人民币（121亿美元）。
　　同时，总部基地还提供综合办公区、研发设施、轻工制造、公寓、共管式公寓、IT服务中心、健身俱乐部、大礼堂、银行、国际医疗诊所、邮局、超市、娱乐场所、国际餐饮场所五星级酒店等配套建设和服务设计。

　　许为平简历：
　　外籍华人，祖籍浙江宁波。现为英国道丰国际集团执行董事、亚太区总裁，中国北京总部基地董事长。
　　2003年6月19日，总部基地举行盛大开工奠基典礼。
　　2003年12月，许为平获选为中国中关村企业咨询委员会首批委员。
　　2004年2月26日，许为平荣获“2003年度ABP总部经济奖”。
　　2004年3月30日，许为平荣获 “2003中关村经济人物奖”。
　　2005年2月3日，许为平荣获“2004年度总部经济及总部基地特别贡献奖”。
　　2005年2月19日，许为平接受哈佛亚洲商务会议主席邀请，出席美国哈佛商学院“哈佛亚洲商务会议”并作演讲，得到与会各国经济学家高度评价和充分肯定。之后，许为平阐述的总部基地对总部经济理论的实践成为哈佛讲堂“21世纪中国新经济案例”。

　　对话许为平

　　两个99%的转型

　　转型1：总部基地开发建设这块我操刀了两年，现在不用太操心了，这块工作我放掉99%，留1%。

　　本刊：您说的总部基地不动产信托基金，由谁来操作？

　　许为平：我们来操作。我想接下来是我亲自操刀。

　　本刊：这对您来说，又是一次很新的挑战。

　　许为平：那当然喽。一年半前，我就开始筹备这项工作了。在此期间，一手抓开发建设，一手抓未来资本运作的准备工作。总部基地开发建设这块我操刀了两年，现在不用太操心了，这块工作我放掉99%，留1%。2006年，我要把接力棒交给梁总。

　　本刊：国内基金的操作水平，和国际上还有距离。

　　许为平：所以我们操作不动产信托基金，会中外联手来做。另外，我们还要配合中央的金融改革。在中国本土上运做，要符合中国的金融政策。

　　本刊：您有没有考虑过，以前做总部基地很成功的一些经验，能不能用在资本市场上？

　　许为平：我认为最主要的是不断学习。对于已经成功的操作方式和管理经营经验，那都是相通的。对于金融上的一些策略，则需要不断地学习摸索。我想再过一年，坐在这里再接受你的采访，应该是再一次从容。

　　本刊：好，我们做一次约定，明年的这个时候，我们再做一次深入的专访。

　　许为平：没问题。我想再过一年，资本运作包括总部基地不动产信托基金，应该有一定规模了。

　　本刊：总部基地的资本结构中，现在有没有海外基金？

　　许为平：现在没有。但我们马上要引进的就是海外基金，一到两家。我们以前有海外投资，但不是基金。

　　本刊：现在引进基金是怎样的模式？

　　许为平：我们都在探讨当中，我们有5种模式。我们合作的资本有德国、美国、香港、台湾的，当然也有大陆本土的资本。我们根据不同的对象，寻找一种最佳的合作模式。你说哪一种模式，我没法告诉你的是，一是涉及到一些商业机密，还有我们是在寻求、摸索阶段。不是说国家政策已经有了，就这么去做。

　　本刊：你说和外资合作，资金最好在2~3亿美元，时间为3~5年，不能低于2年，这个说法有根据吗？

　　许为平：根据我们企业的基本实力。我们自身的市值是3到5亿美元之间，引进2到3亿美金是比较合适的。就是不能让他控股。我们的优势是操盘，他们的优势是资本。投资时间也是根据我们本身的特点考虑的。

　　本刊：2005年，总部基地有没有受宏观调控的影响？
许为平：总部基地一切都很好，良性运转。我是喜欢脚踏实地。

　　转型2：我也是一个酷爱生活的人。在这之前，可以说，99%的时间放在工作上，明年我至少拿出15%的时间来追求生活。

　　本刊：去年的这个时候，您也接受了本刊的专访，去年和今年的心情有什么不一样？

　　许为平：去年这个时候，我还在为总部基地本身的建设发展而费心，而现在是从建设本身、概念、理论都已经广泛地被社会认可了。这是非常不容易的。这点感到很从容。另外一点，对新定的目标和远景也感到很有信心。因为已经有基础了。

　　本刊：相同的地方？

　　许为平：就是工作压力仍然很大，我的头发还要掉很多。

　　本刊：对财富有什么看法？

　　许为平：个人财富都是身外之物。一个人最重要的财富不是金钱，而是精神。要保持一种非常清晰和高涨的热情，这很重要。人要充满信心，充满希望。

　　本刊：在您运作总部基地的过程中，有没有感到特别困难的时候？想放弃的时候？

　　许为平：我局部上是想放弃过。比如说，局部的广场建设、配套的六星级的酒店、跟政府规划的思路意见不一致的地方等。但在总体上说，已经上了高速公路，下不来了。没有退路，只能是一往无前。
本刊：您给我的印象，是一个性情中人，容易感动，有没有感觉特别难过的事？

　　许为平：我的思想理念有时过于超前。准确说，速度会比人家快。打一个比方，我是一台非常好的奔驰车，很多人也认为我是一台好车，跑得快，功能都很好，但是再好的奔驰车也不能当货车去使用，我拉不动这么多的车厢呀。在这方面，有时会感到痛苦。但我会主动地稍微跑得慢一点，再把后面的拉上，再往前跑一跑，又适当地放慢一点，再往前走……现在已经不像30岁左右的人那么冲动，比较客观了，能够静下来。有时候会发脾气，对我的部下也发脾气，但是很快我就自己收回来了。

　　本刊：在总部基地这个项目上，以及您个人的商业生涯上，可以说取得了很大的成功，您有什么感悟可以和大家分享？

　　许为平：2006年，除了把总部基地大的事业有更好的发展之外，我还要追求生活，我也是一个酷爱生活的人。在这之前，可以说，99%的时间放在工作上，明年我至少拿出15%的时间来追求生活。

　　本刊：现在每天晚上睡几个小时？

　　许为平：5、6个小时。昨天晚上也是2点多钟睡觉，今天早上7点钟左右就起来了。

　　本刊：我觉得这个时代的中国企业家很伟大，但也很辛苦。
许为平：你们杂志一定要注重人物，关注一些成长很快、有潜力的企业家，跟踪他，未来不可限量。

　　许为平谈金融

　　2006年肯定是一个拐点

　　本刊：11月8日，CCIM（美国国际注册商业房地产投资师）协会40位世界的投资专家、金融家、地产商首次来华考察，在京期间考察了总部基地、荣尊堡和星河湾项目。他们如何评价总部基地？

　　许为平：他们主要站在一个国际标准化的房地产投资开发角度来看中国。通过交流以后，大家感觉到未来的不动产投资开发，必须要符合一个区域的经济发展趋势和特点。他们确实认为，在这方面总部基地先走了一步。在他们的教学大纲和理论体系里，还没有一个能来解释总部基地现象。他们感兴趣的是，这个完全符合国际REITS（不动产信托投资）的金融定位，符合好的投资项目的评判标准。

　　本刊：有人说，现在外资开始大规模进入中国金融和房地产业了，您怎么看？

　　许为平：从银行来看，那是非常快的速度。中央政府也在大力支持，推进中国国有银行改制。但这是一个战略的速度，从微观角度来说，还有很多技术工作没有成熟，所以，我觉得外资大规模进入还没有开始。在战略上前五年已经开始进入，到现在进入高峰了。现在真正开始战术上进入了。

　　本刊：2006年会不会成为一个拐点？

　　许为平：2006年肯定是一个拐点，也是一个重大的突破口。因为基础工作做得不错。两大中国商业银行成功实现上市，其战略合作都是外资。所以，外资大量进入中国金融、地产业是没问题的，也正是时候。中国最大的国有商业银行还有中行、农行，这些都要上市的。
本刊：您曾比喻国际投资者是个漂亮女孩，中国房地产市场是个优秀男孩。现在“漂亮女孩”显得强势，有没有担心过，“优秀男孩”被“漂亮女孩”俘虏？

　　许为平：不可能，不可能！

　　本刊：为什么？

　　许为平：因为我觉得资源始终是服务性的。这个本质和源头在中国大陆。在这个问题上，肯定要实现双赢，否则不可能结合，谁也不要去俘虏谁，谁也不要去强求谁，美好的婚姻基础是自由恋爱。
本刊：你觉得和国际资本接触的难点在哪里？

　　许为平：现在跟去年、前年不一样，没有思想意识上的难点了。现在最根本的难点是操作方法，怎样从法律上找到比较恰当的结合点，既符合中国本土的政策，也符合国际惯例。我们要在政府政策允许的范围内，寻找这种链接的方式，寻找有特色的合作方式和办法。可能各有各的招，不能一味去等待政府来解决。

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