许为平，是北京地产经济开发一个响亮又独特企业家名字。由他牵头开发，座落于北京科技园区的企业总部楼会有500栋，现已建成300多栋，当中200栋已由多个行业的著名企业冠名使用。那是一个总部基地，让中外公司设置一栋栋由买家命名的企业总部楼。这基地以商业楼的地产开发为核心，并包罗了科技、金融、商业、文化与公司互动的区域经济，现已成为北京市五大高级商务区之一，是具有中国特色的新经济产业地产模式在北京中关村高科技园区的成功运营，为中国中大型企业倾力打造的，体现高科技、生态性、独立性以及集合企业决策、办公科研、产业于一体的公司总部集群新区，一个汇聚逾二千家企业以衍生无穷财富效益的大平台。
香港《资本》杂志2006年6月封面人物：总部基地之父 许为平
许为平 创建总部基地
打造中国品牌商务区
北京总部基地座落于京城西南丰台区，丰台与海淀（北京大学、清华大学所在地）毗邻，这大片地带是科学院、名牌高校及科技研究机构重镇，离王府井市中心区约莫30分钟车程。在占地65公顷的区域内，2003年6月，由中外合资企业经营并由外商控股管理执行开发，许为平代表的英国道丰集团占控股地位。3年后的今天，北京总部基地已建设完成303栋总部楼，吸引了包括跨国公司在内的近300家大型企业进驻。这只是全部开发计划的第一、二期，已建成具有玛雅文化特色的总部会所14个，未来3至5年，全部建成会达500栋企业总部楼，两个五星级酒店。
首都六大高端产业聚集区
这个充满创意的产业开发，成为北京市“十一·五计划”所确定的，首都经济发展六大高端产业功能区的最富特色的产业经济聚集区。
正因为总部基地在短短3年已成为首都经济一大亮点，北京市委市政府领导非常关心这个城中区域经济的发展进程，市长王岐山一行在2003年12月亲往视察，市委书记刘淇在2004年初亲往考察并提指示。在2004年于北京举行的中国城市发展峰会上，北京副市长陆昊提出首都有三大理由适合发展总部经济，全部与总部基地的开发切合。
陆昊副市长所提三大要点都在总部基地陆续浮现。一是地区总部需要各方面的综合人才；二是总部的重要特征是靠近经济政策的制定中心和重要经济活动的监管中心；三是靠近区域的市场中心。这三点，显然都是触发许为平选择在北京丰台区构思部基地的根本元素。
笔者在丰台区的总部基地细心观察，第一个感觉是整片园区的地域够大、开阔。其次的感觉是，基地与其他城市地区的商业楼群有着很不同点：总部基地颇有欧洲化的建设特色，约六至八层，地积比例较低，地面空间较大，园区甚为绿化，可以说，不见高楼大厦，充满可持续发展的元素观念。第三个感觉是，楼房建设与整个园区的布局，既严谨，又满布文化气息，从建设的建筑用料设计以突出都都市科技文化氛围，又善于采集体现人类高文化智慧的玛雅遗风。闻名不如见面，笔者把一揽子疑团求教于这位创建总部基地的许为平。下为访问对谈内容。
记者：请让我们从地产谈起，当然你很强调总部基地的开发并非停留于地产，而有更多的区域经济内涵。
利用地产促进区域经济
许为平：区域经济概念早已出现，珠三角经济区、长三角经济区、环渤海经济区等，都是大家熟悉的国家级区域经济概念。近年，区域经济概念伸延至城市，有所谓“城市区域经济”的出现，北京作为首都，是国际城市，京城在这上面的发展条件肯定比其他城市强。总部基地之成功，不仅在于地产意义，而在于对一个地区的经济开发意义，地产只是基本的元素。比如说对社会，不管是对政府、企业界、学术界、新闻界来说，它的核心概念是创新的，经营模式是前所未有的，并不止于传统的地产开发，而是跨越了它，才会引起各界关注。总部基地的核心概念，可以是理解为“区域地产”或“城市区域经济”。总部基地不是开发某个单一品牌的地产项目，比如住宅，是单一的，又比如商厦，同样也是单一的，总部基地是针对区域性经济的整片园区的地产和相关产业开发。不仅仅是盖房子和卖房子，还要为区域注入经济动力，为社会、政府、商界提供一个活力充沛的经济区，大大超越了传统地产发展。
记者：你对海外的地产项目发展和区域经济应有相当认识，是否也来自海外的一些经验，请谈谈。
许为平：对于这种崭新的地产发展概念，恐怕在海外也不大见到，尽管香港的商厦建得很漂亮和先进，土地使用率高，高度绿化，但仍停留在传统地产经营模式。但我认为，海外的地产一般不是“区域经济”的灵魂和核心，楼卖完了，让人入驻，或有些公司进驻，有深层的产业互动意义的地区经济未必很快搞上去。在我们总部基地的理念和运营中，地产开发是一种手段，最终目标是推动区域经济。
总部基地是北京丰台的奇点
是的，区域经济的发展离不开地产，借助地产稿活区域经济。区域开发需要一个奇点，需要一个依托点，设想在改革开放之初，没有深圳特区，很难想象珠江三角洲的快速发展。看看上海金融中心浦东陆家嘴，摩天商厦多不胜数，是全上海地产发展最发达的地方之一。它的最根本定位是金融服务区，也是一个带动周边金融经济的依托点，而不仅仅是地产区。总部基地就是北京丰台的区域奇点，利用这带科技、文化、人才集中的大片地区，我们开发了总部经济，利用这里良好的交通条件，建设好一个服务环境，建设体面舒适与完备的办公环境，招揽著名企业到北京丰台的总部基地来设立总部楼。地产是一种商品，即使100楼，也是商品，但是区域经济当中的所有商品、经济概念、服务，都要结合起来构成一个经济整体。总部基地就是要开发成以地产为元素，以企业群为核心的区域经济。
记者：总部基的特点是把很多不同领域的企业都聚集到一地，汇聚效应是很明显的。
许为平：我们的宗旨，是把已经历创业阶段的优秀成熟企业集中起来，把它们都招揽到我们的总部基地，在一栋栋的大楼设立企业总部，这是经济学上的群聚效应，就算在发达的西方社会，也没有这样一个专门聚集优质企业界的社区，我们就是看到这个市场空白，为这群优质企业提供总部基地，填补空白。
同时亦可推动区域经济。我们大力发展总部基地和总部经济，是因为我们业务背后拥有坚实的基础，这基础是来自可靠的市场需求，同样重要是政府的支持。我要强调，政府是区域开发的主体，并在很大程度上介入和参与区域发展，丰台区领导确实十分开明，将这样大的项目交给中外合资的企业经营开发，是需要魄力和胆量以及远见的。
企业拥有自己独立总部楼
集团决定投资总部基地项目前，进行反覆调研和论证，从南到北，从中至外，确定市场上有这么一个空白点。我们发觉，传统地产商仍然停留在为市场提供密集式住宅、高档别墅、写字楼的阶段，你到全世界最多的高档写字楼的纽约曼哈顿看看便知，能够自行拥有一整幢写字楼的，即使是全球五百强企业也只有一小部分做到，不管多著名的企业，也只能租下一幢大厦中的某几层。我就是看到这个市场上，仍有很多大型企业没有属于自己的总部大楼，那为什么我们不可以搞呢？不可以提供一栋栋的大楼让企业都在那里拥有自己的总部楼。
记者：在香港和很多大都市的核心区有CBD（中央商务区），分甲级乙级商厦，总部基地看来也有类似元素。
许为平：我认为，但有分别，关键在CBD可以在很多城市建设，但总部基地却要对座落点有条件配对切合的选择。这些商务区，诚然位处商业资讯最为流通的地方，但成本亦极为高昂，企业要拥有自己大楼的代价太高。而且企业在这些“商务区”租下办公室，将代表处、销售中心、营运中心、公关部都放进去，但这仅属于“企业商务窗口”，仍然算不上“企业总部”。“企业总部”有大量的决策性工作、人事管理工作、客户伙伴的酬酢工作，而企业总部的决策功能是最重要的，决定了企业的发展方向。
将众多优质企业聚集到一个经济区，特别是把从多企业的决策总部聚集到一个区，可以构成化学作用，效果大得难以估算。这不是特理作用，不是一加一等于二。倘在商务区，企业间的互动，通常只属窗口跟窗口的交流。但在总部基地这大平台里面，是不同企业总部之间的互动反应，高端跟高端的互动反应，总部基地内的硬件环境和软件反应，总部基地内的硬件环境和软件服务，都在整合成这样的平台环境，大家在同一个区内，有很多机会沟通熟络了，彼此了解，有利益上的需要，共用资源，我可以参你的股，你可以参我的股，讲的是共创双赢、资源互补、优势互初，这就是总部经济的精髓，可以在总部基地的平台上发挥得到。
发展无限的经济资源空间
记者：你显然认为通过逾二千家企业聚集于总部基地，然后透过你们大平台所提供的服务，达到产生区域经济的效用，而这种效用所衍生的互动功能是无尽的，不可限制的，因为公司之间会有利益上的互动，让大家都很好利用总部基地的平台。
许为平：你很敏锐，特别是抓住了无限的概念。是的，总部基地的发展是无限的发展，是无限的经济空间的发展。举例说：全国的顶级民营钢铁企业都在我们的总部基地落户，这些企业的资源，来自全国乃至澳洲的矿场都有，每年营业额达几十亿，它们企业的末端遍及中国和世界各地，但核心就在总部基地这里，决策和资源调度的大脑，在总部基地上一栋栋的企业总部楼这里，而公司与公司之间，合适的话可以探求合作，或者做好交易，可以调配地区以至全球资源，所以说，可供发展的经济空间是无限的，企业与企业间的化学作用是巨大的。
为了选择适合的地方与建总部基地，我考察过天津、上海、杭州、深圳、广州，最后决定以北京作为总部基地的头炮。
五大因素选北京为总部基地
第一，经济与政治从来都是分不开的，掌握政治脉搏对企业营运至为关键，尤其是企业首脑更要对中央政府的经济走向有快捷了解，政治决策的核心就在首都，这是最具备建立总部基地条件的地方。第二，北京集中了各类人力资源，涵盖金融、管理和科研范畴，为总部基地提供全国顶尖的人才，策划企业未来的走向。第三是信息，现代经济没有信息不行，北京确实是国际化都市，北京作为首都，更能掌握第一手信息，一般外国代表团都会先到北京，之后才到其他城市。第四，改革前计划经济年代下，北京累积了一批国家优质企业，八成大型国有企业的总部都在北京，对中国的经济很有影响力，这是其他城市无可比拟的。第五，北京还有一个流动市场，作为政治、经济、科技、文化中心，北京拥有庞大而高端的流动人口，这对经济发展绝对有正面作用。经济历史沉积，北京有得天独厚的人文气息，文化内涵在经济发展亦起着无形而重要的作用。
就在以上五大因素，令许为平当年决定以北京作总部基地项目的先锋，三年下来，事实已证明当年的判断是正确的，因为总部基地项目已高速增长，得到市场的认同。他说：“这不仅仅是我们的单方面投资，也需要市场支持，如果项目没有市场，不可能不断扩张。根据原先的计划进度，2008年会有一所5星级酒店在总部基地出现，但结果酒店今年便落成，这是市场需求殷切之故。当然，除了市场认同外，市政府和区政府的认同亦至为重要，若总部基地项目不符合北京市的区域经济，市政府和区政府是不会认同的。”
记者：我注意到总部基地的楼宇建设及社区的布局规划，有很浓重的人文气息内涵，有的地方颇为欧洲色彩，外商投资者肯定较感亲切，请谈谈。
许为平：总部基地的概念是带动区域经济发展，所以它最终的目标就是搞经济。但搞经济却不能只靠经济因素，人的精神质素也是其中的关键，该地区的文化水平便决定了那里人的质素。文化是永恒的，人除了特质以外，更需要追求精神价值，而处于经济金字塔顶部的企业首脑也不例外。所以很多企业家、大老总多少都对艺术有所雅好，更多是有精品收藏。
注玛雅文化 德美名师设计
为些，我将独特的文化元素注入总部基地。区内有很多雕塑，包含众多外来文化的智慧观念，特别是中南美洲的玛雅文化，我认为都不可思议，在当地旅行参观时，有一次，单是玛雅文化的那些建筑遗址，我一口气拍了三千多张照片。其本意就是，对人类发展有贡献的，都要记下来，有人就说，在文化面前，没有老师（是余秋雨讲的），这些都是我们文化的老师。建筑方面，我们首先引进玛雅建筑文化，其最大的特点是自然，我认为玛雅文化带有人类有超越自然的独特优势，那就是精神境界。这种超越常规的心态，十分值得现代人借镜。我就是要把玛雅这古典文化，引到总部基地这现代化的社区当中，让区内的企业精英产生联想和反思，如果能把这种突破常规的胆色与现代科技结合，将可把人类资源运用得最大化。楼宇的设计或色泽，我聘请德国的名家为总部基地花心思，一方面是德国人的严谨和逻辑思维都是无懈可击。他们的想法，与我们的构思在可持续发展的观念上必有很好效果。
一直以来，一般人对中南美洲的远古文化认识不多，所以我希望能将具有特殊意义的玛雅文化搬过来。我多次到南美洲观摩玛雅文化遗址，从所拍的三千多张珍贵的照片中发掘智慧，是大宝藏。南美现在仍散落两千多座金字塔，也伴随着几百个远古留下的商业中心，可以想象，当时的玛雅文明是如何发达。毛泽东有一句话：“古为今用，洋为中用”，我就是想将之古为今用，学习历史，世界都开放了，西方好的东西，我们要引为己用，把人的最大潜能发挥出来。我跟公司的管理人员说，你们的工作就是把每个员工安排到最佳位置，编排出最佳组合，为公司带来最大化的经济效益。而文化精萃更是无穷尽的，世界文明和先进的都可为我用。
记者：香港地产商的一个不大合乎可持续发展观念地方，就是“地尽其用”，用尽每寸土地的经济效益，停车场的通道可窄得窄，务求划多几个车位谋利，发展商的心态都只是将利润最大化，鲜会为物业注入生态化元素。
许为平：香港的土地昂贵，加上传统的赚钱意念，所以地尽其用，也可以说有其效益，但现时世界的建筑设计和城市规划不再如此。总部基地承袭玛雅式建筑生态化的优点，整体环境布局以自然园林为主，总部基地聚集众多高端专才，在办公室对着繁锁的文件、电脑资料，精神长期处于紧张状态，我们希望他们离开办公楼，在总部基地的生态化空间和人文化环境，给予精神自由放松的空间。当初设计办公楼时，聘任德国建筑师设计，因为德国人严谨，其建筑风格采用咖啡色外墙、玻璃木等沉实物质，为了塑造一个优雅舒适的空间，请来美国建筑师负责设计，我给他们的指示很简单：我要一个你们渡假村的后花园，让人回归自然。
企业家本色的许为平，话锋一转就想到资本市场，他明言，总部基地未来肯定会与国际资本市场接轨。他从总部基地的发展来谈，分几个阶段。第一，是前三年，在一个不毛之地，在一张白纸上，创造一个新的模式，然后建立一个新的平台，再得到市场接受，才使这企业能够步入正常化、良性化发展。接下来的第二阶段，所谓打天下难，守天下更难，前三年已经做了的工作，还要继续做，比如说加快硬环境的打造，同时还要开辟第二条战线，那就是软环境的建设，这难度比建设硬环境要大，而重要性也更大，这就是我们要做的东西。
记者：就请谈你们的软体建设部分，因为总部基地不光是卖楼，而是有同样重要的后续服务。
许为平：软件建设，有几大关键点，其一是文化的创建，使得在总部基地工作的人员都得到精神的支持。为此，我们设立“总部基地服务社”，是一个在总部基地内的所有进驻公司的共同体，这是一个大家共同为总部文化创建的工作社，引进国际化的文化，使得总部基地内的企业就像一个大家庭，为未来的总部基地经济共同体奠定了软环境，一个美好的人文环境，在这之下有多个会所。没有这个人文基础，彼此之间都不认识大家的文化、底线、性格，怎样合作？人文的建立，使得我们未来最终建立总部基地经济共同体，铺平了一条非常重要的道路。
计划到香港及纽约上市
其二，有硬环境自然要软环境，要搭建好走进国际资本市场的运作平台，这也为总部基地经济共同体建立软环境。也就是说，总部基地的资产到开发到经营，都会走进国际的资本市场加以证券化，不光是融资，而且利用现代的经营和开发概念，去创造盈利前景。有了资产证券化的平台，企业可以得到更多发展资源，比如一个市值20亿的企业，可以融到30亿的资金去进一步发展，这是现代经济不可或缺的元素，总部基地也一定要走到资本市场去运作，把本身的资产价值用好，并通过资本市场的融资、引资去扩大发展。
建立金融融资平台的目的，是我们总部基地的开发不单在意念创新，同样重要的，是摆脱了传统过去的资金信贷方式，我们是彻头彻尾的市场模式，我们要运用多种融资方式解决企业的资金需求，利用好国内和国外的资本市场，解决企业做强过程中的融资渠道多样化的问题。
记者：请补充走进资本市场的计划。
许为平：我们会先以企业形式，尽快在境外资本市场寻找上市机会，与境外伙伴紧密合作，通过境外的资本市场融资，然后把这些资金投资到国内发展。我们计划未来到海外上市，香港和纽约的证券市场都在考虑之列。
拟成产不动产基金公司
入驻总部基地的企业有许多优秀的私营企业，我们计划将来总部基地与这些私营企业共同成立不动产基金公司，这些驻营企业共同成立不动产基金公司，这些私营企业用购买的总部楼参股不动产基金公司，与总部基地谋求共同发展，实现共赢。
北京的总部基地分东、西两区，西区较上落成启用，有300多幢总部楼，主要对象是中国企业和少量东南亚企业。正在兴建的东区，预计两年半内落成，将招揽国际和国内大中型企业。许为平表示，总部基地的概念是要企业将总部搬迁过来，这便意味着企业要增添不动产，一些外国企业经过多年在中国的业务运作，对中国的政治、经济、社会环境和国情有了更多实质的了解后，对不动产的投资逐渐增加，他们开始意识到要在中国长期发展，这方面的投资是值得的，将五年租用写字楼的钱，便可买一幢自己的总部，自行为大楼冠名，大楼拥有权是永久的，土地所有权为50年，50年后只需向政府交钱，便可继续使用。
“当然，我们的东区将不会全部卖出出去，会有一部分是租用，这是方便一些将入驻总部基地的企业，他们入股以后，也会租用这里的办公楼，租金最终还是交到他们有股份的公司，这就是循环经济。西区则七成都是卖的。”
许为平的爱好也离不开总部基。他说：“其实自己的爱好是多方面的，但近八年来，一直埋首总部基地项目，因为这项目太难、太大、太新，需要投入的精力和时间很多，实在没有时间做别的事情，所以总部基地就成了自己的第一爱好。”他举例说，对玛雅文化的爱好就是从工作培养出来的。因为工作关系，他经常要接触玛雅文化，逐渐爱上了它，总部基地内的一些玛雅式建筑，其实也包含自己的感情。最新规划的博物馆式酒店，也是充满玛雅色彩，但同时亦要满足现代人对舒适的要求，包括智能化设施和先进的通讯设备。
身兼总部基地董事长、总经理、总策划的许为平说：“我们的策划团队有七个人，我对同僚说，你们是经济金字塔的塔尖，精英中的精英，为优质企业的总部策划。作为总部经济战略研究中心主任，我认为这个计划太新了，我们不能等，不能要，不能靠。一直以来，中国研究经济的部门都在政府，政府的研究院，政府的大学。但在研究自己的前路上，我们不能等待政府的研究部门为我们研究，当然我们不排除有机会与政府的研究机构合作，也会积极争取与政府的研究机构交流与合作，但当务之急是主动策划自己的路向。”刚成立的“为总部服务联席会议”，许为平是会议的主席，工作包括为文化服务、为金融配套服务，这是建立总部基地人文环境的重要组织。
要当一个项目的总指挥师，工作并不易为。许为平坦言：“做领导人必须要带领员工走得快，不超前是不行的，但同时我也要驾驭这个速度，从而做到循序渐进的发展，这并不易为，压力也很大。在规划总部基地的前路时，不能只为总部想，更要为大力发展区域经济着想。”许为平由始至终都强调致力开发区域经济的奇点，创新贡献区域经济。
他强调：“总部基地不是我一个人的事业，在历史纬度与地理纬度上，它属于这个国家。但是，如果没有市场化原则对于我个人激情与理想的生发与挖掘，很难想象总部基地的现在。在这个意义，民营企业的机制优势使人深思，而且国际上众多著名的跨国公司都在市场机制的产物。”重视历史文化的传承，聚集最优秀的企业家，衍生无尽无限的财富，传统经济智慧上“无地不富”，但为了建设区域经济的大格局，许为平显然认为，地产是其核心元素，却要跨越地产。
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