【主持人 张文豪】下面，大家都知道2000年9月11号以后，一个叫“基地组织”的名称在全世界流行和回荡，2003年某月某日以后，一个叫总部基地的名称在北京和中国回荡，只不过前一个是破坏者，后一个是建设者。在我们听了陈博士从高度上阐述这个问题之后，我们再听听这个行业板块里面最具有资格讲一线实战经济的一个企业老总的演讲。下面，我们就请中国北京总部基地的董事总经理梁冬梅女士给我们谈一谈发展总部基地的几点思考，大家欢迎！

【梁冬梅】很高兴刚才张主编把我放到了建设者的行列里面。各位领导，各位嘉宾，大家上午好！首先非常感谢新地产策划机构和思源顾问公司主办的这次中国产业园创新论坛，今天我受大会的邀请，受董事长许为平先生的委托，将我们在为期三年多的时间里面，对于北京总部基地发展过程当中进行的一些思考，利用这样难得的机会与各位专家、各位领导、各位同行进行一下交流。

【梁冬梅】北京总部基地位于北京市中关村丰台园区，占地面积60公顷，规划建设500栋企业总部楼，自2003年6月开工建设以来，目前300栋总部楼全部峻工，员工餐厅、超市、办公超市已经运行，目前总部的入住率达到60％以上，近180家企业已经正常办公了。迄今为止，北京总部基地拉动了丰台产业园区和周边地区的地产、餐饮、购物、休闲行业的发展，一大批科技企业也迅速向丰台园区聚集，总部基地的带动效应逐渐的凸显出来。

【梁冬梅】同时北京总部基地迅速成为近两年来全国关注的经济热点，国内外的政府机构、社团、企业、专家学者纷纷来参观、研讨，国内有20个城市明确提出了大力发展总部基地的计划。在总部基地建成之后，约有20－30％的总部楼不销售，将沉淀下来近几十亿的资产，由已经注册成立的总部基地资产管理公司进行运作，从而为产业园区入住的企业搭建一个有利的投融资平台。同时，我们还采取了多种形式对企业进行文化整合，从而形成具有无限活力的总部文化。

【梁冬梅】谈到总部基地，必然会谈到总部经济，总部基地与总部经济的关系是什么呢？总部经济为什么会在北京丰台园率先发起呢，作为总部基地的建设者和总部基地的积极的实践者，以下，我们谈自己几点体会，供全国产业园区和努力探索的国内各类总部基地的负责人、投资者、研究者参考。

【梁冬梅】第一，总部经济理论源于区域经济学，我们认为总部经济是传统经济学的区域经济的一部分，深入细化的提升区域经济是发展区域经济的一条重要途径，所谓区域经济的细分和细化，是指在一定区域内形成更多、更微观、更具特色的区域经济。我们在规划和研究经济的发展过程当中，同样要去规划和研究那些细化的区域经济，在很多被细化的具有特色的区域经济当中，近年来首先诞生于北京的总部经济就是一个非常具有代表性的典型。

【梁冬梅】与市场中其他经济形态一样，实际上总部经济资源早就存在，只是以前没有及时加以归纳、整合和统筹，这些资源一旦被整合、统筹发展出来，它就会成为一个城市、一个地区很重要的经济增长点。例如，我们总部基地已经入住的180多家企业，在进入总部基地之前早就存在，并且早就是中国各地区经济中非常重要的组成细胞。

【梁冬梅】但是在总部基地创建之前，这些企业没有有意识的归纳在一起，而是散落在各个地方，单个企业很难对区域经济发挥作用，所以区域经济要对市场要素进行整合，改变粗放经济发展的观念和模式。总部基地和总部经济的关系就是理论和实践的关系，没有总部基地的实践很难对理论进行全面、客观的总结。目前，总部经济最重要的是实践，他能不能为一个城市、一个地区的发展提供动力，是我们最需要探索的。

【梁冬梅】第二，发展总部经济对于区域经济的影响。这个问题其实很简单，总部经济就是区域经济细化的一部分，所以它能够带动相关的产业链发展，因为决策机构在总部，资本运作决策人是老板，是董事长，以及董事长领导下的团队。所以，抓住决策机构，就抓住了企业的本质，抓住企业的本质就能带动相关的产业发展。实际上总部经济就是区域经济一种具体表现，而区域经济我们可以回顾一下世界区域经济的发展。

【梁冬梅】上一世纪，欧洲已经在大量发展区域经济，从英国、法国、德国、俄罗斯以及美国，这些区域的经济大大引导了世界经济的发展潮流。到了80年代，我们的亚洲区域经济也有了飞速的发展，比如亚洲四小龙、亚洲IT经济、亚洲新型经济，为亚洲的经济模式鉴定了非常良好的基础，这个标志着区域经济是一个全球化的模式。大家都非常清楚中国目前已经成为全球注目的最大的、最热的经济区域。

【梁冬梅】北京是中国的首都，也是中国的政治、文化、技术中心，但是我们不可忽略，它确实是一个经济中心，北京GDP发展速度确实在全中国是领先的。中国接下来区域经济的中心，我们认为应该在北京，这个区域经济的风已经从珠三角、长三角要进入以北京为中心辐射的经济区。在北京建立区域经济的一个具体表现，那就是总部经济新区，这个区域的建设一定会成为北京一个新的样板。我们运用总部经济的理论，其实就是把大量的优势资源、人力资源、科技资源、金融资源、政策资源充分利用、充分整合，并对北京和环渤海地区进行深远的影响。

【梁冬梅】第三，总部基地是经济模式建设的创新。总部基地产生在中关村丰台园不是偶然的，他为中国产业园区的建设提供了一个新的模式，提供了一个新的经济结构和组织结构。而这种新模式和新机制恰恰是我们将近20的年园区建设中创新的关键所在。中国的产业园区建设不能仅仅把精力放在产品创新上，以前很多年里，我们把大量的时间和力量都集中在如何开创新产品、新产业链问题上。发展到当前，产业园区的机制、思路和战略定位都必须要有突破。刚才陈主任也提到了这个问题，否则就会遭遇到发展的瓶颈。总部基地的建设包括物质上的建设和运行模式上的建设，希望能够给中国产业园区下一步的发展提供一些有力的思考。中国产业园区再也不能维持原有的政府一家搭台的模式，必须要引进强有力的市场机制。我们认为政府自己做招商这种模式越来越不符合市场经济发展的需求，只有用市场来应对市场，才是最恰当的，这就是我们呼吁了多年的小政府、大市场的格局。

【梁冬梅】第四，总部基地的模式适用于许多城市。是不是只有在北京最有利于发展经济呢？我们回答是否定的，北京不是唯一可以发展总部经济的城市，但是北京首先提出发展总部经济，并且第一个实践了这个理论，建立了总部基地，这是因为北京有它率先发展总部经济的得天独厚的条件，因为北京是千年古都，中国历朝历代都是中央集权制，中国计划经济的几十年，也给北京沉淀了大量的总部经济的资源，无论是中央政府的所在地，还是经济管理部门的总部，无论是企业的人才总部还是科技总部等等，这些都是总部经济的资源，北京都是最丰富的。计划经济也使北京沉淀了很多发展总部经济的优势，比如总部基地的招商中，我们充分感受到国资委属下的中央超大型企业的入住，给我们一期、二期的招商奠定了非常强有力的基础，这些是别的城市不可比拟的。所以，总部经济发端于北京，有它的历史和现实的必然性。当然于此对应的南部的广州、东部的上海、中部的武汉、西部的西安等等，这些大城市也有传统的东西沉淀下来，因为省会城市和直辖市也有很多计划经济沉淀的总部资源，同时因为这些城市这些年来市场经济发展速度也不逊于北京，所以这些城市发展总部经济也是必然。北京率先创建了总部基地这个项目，而且发展的比较快，也希望为各位发展总部经济提供一个新的思路和模式进行参考。

【梁冬梅】第五，在产业园区的发展当中，要变政府招商为市场招商，招商引智和招商引资同样重要。在现阶段招商引资和招商引智和资本层次的问题，个人可以通过股市迅速成为一个暴发户，但一个区域要发展经济仅仅有钱是远远不够的。中国改革的第一步就是把智慧用在了发展农业，农村经济改革的成功，为城市改革建立了一个非常重要的基础。农村经济的快速发展，带来了大量的乡镇企业雨后春笋般的诞生，又为中国城市经济发展和改革提供了一个非常重要的过渡带。但乡镇企业经济模式也有不完善的地方，最的大问题就是产权不明，而浙江温州又走了一条新路，走出了一个产权清晰的道路。中国产业园区的道路也需要创新，政府招商应该通过新的机制建立新的模式，把政府为主体的方式，转变为市场为主体的方式，也要改变过去只重引资忽略引智的方式。后经济时代往往是智慧的经济，文化对经济发展的推动力越来越被认为认识。从这个角度讲，总部经济及其相对应的产物就是另外一种意义上的文化和精神产品，这种智慧的产品对区域经济的影响是无形的也是巨大的。

【梁冬梅】第六，由总部基地的发展规划看城市规划建设的新思路。目前已经建好的总部基地拥有独到的文化，这种文化首先不是以单独的企业为基础的文化，总部基地里没有围墙，这是一个总部的大家庭，一个多元化的家庭，一个经济共同体的大家庭，像联合国那样，成员不分大小，和谐共处，共同发展。就这点来说，总部基地的统一规划、统一建设、统一发展思路是其发展的一个最大的保证，同时又可以大大压缩成本，提高性价比，增加市场竞争力。总部基地第一期入住企业享受的都是6000块钱一平米左右的单位造价，北京类似这样的写字楼我想应该是一万五到两万之间，而且绿化率也达不到总部基地的指标。为什么总部基地能大大提高性价比呢？就是因为它的统一规划、统一建设、资源共享，我想资源共享也是总部基地内涵的一个重要的要素。

【梁冬梅】第七，总部基地和传统房地产的关系。两年中，我们谢绝了很多新闻单位就房地产题材的采访要求，如果把总部基地看成一个大型的地产项目，只有两年多的历史，算不上成功的地产项目，然而总部基地的概念和影响力，绝对不仅仅限于地产领域。如果要从地产领域诠释总部基地的话，它应该被看成一个大型的经济地产，我看到我们题目是产业地产，因为它的目标是发展园区经济，我相信将来的地产可以更多更深的和经济发展融合在一起。比如说为一个地方的区域经济发展，为奥运经济发展。我相信如果下一次中国有一个城市申办奥运会主办城市成功的话，那是中国的奥运经济比现有的北京2008年的奥运经济更市场化，那个时候任何一个场馆可以不由政府出资，地产可以成为经济发展的原动力，而不是经济发展中为消费服务的产物。

【梁冬梅】第八，总部基地对地方税收的未来贡献。总部基地在稳步发展，但地方政府对它的要求，我们认为应该更具有战略眼光，每一个总部要交多少税，每一个楼要交多少税，现在政府提出这样的要求。我们认为总部基地对区域经济的贡献应该从给广阔的角度看，当然它能带来直接的税源，因为大量的企业入住总部基地后，要属地纳税，但是还要注意到间接税源，总部的聚集可以带来相关产业的税源，可能带来一个学校、一个论坛，一个服务机构等等包括一批高素质的人，带来一些新的信息，企业和企业的重组，产权的交易，资本的交易，都能带来税源的增加和机构构成的变动。总部基地的面积不到两平方公里，在丰台占的面积之很小的，但是在未来发展中包括中关村丰台园区的45平方公里，他的GDP我们相信会占到丰台区的20%左右的指标。

【梁冬梅】第九，总部基地的综合社会效益。总部基地的建设对于一个城市和区域的环境、文化、教育会产生很强的影响，因为总部基地聚集的高端的社会资源，未来的总部基地将容纳5万人的商务办公场所。我们相信总部基地作为产业园区发展当中一个新型经济形态的出现，将会影响各地的区域经济，总部基地模式如果对大家有所启发的话，还应因地制宜，根据本地的实际情况发展，促进当地区域经济和谐、快速、可持续的发展。

【梁冬梅】以上是我们在总部基地建设和实践中思考到的几个问题，还非常不成熟，请各位专家、嘉宾批评指正、谢谢大家！

【主持人 张文豪】谢谢梁总精采的发言！我们曾经到总部基地参观过，跟总部基地的董事长也小小谈过一点道，每我谈到地产的时候，许董事长的眉头就皱一下，就像梁总说的，他们做的事情已经远远超越了地产的范畴，他们不仅在北京给大家贡献了数百栋很好的企业总部的建筑，更奉献了刚才梁总提到的从实践中来的深刻的思考。我们刚才也谈到了北京不是唯一适合搞产业园区的地点，但是它是一个在发展过程中最适合搞产业园区的地点。所以，我们觉得总部基地的尝试在一个正确的时间，正确的地点，做的一个正确的事情。所今天梁总的演讲可能给大家只是一个很浅的印象，明天我们还有一上午的时间去总部基地参观，并且在他跟他们进行很深入的探讨。