【主持人 张文豪】下面，我们请五合国际建筑设计集团副总经理卢求先生给我们讲一下企业独栋办公园区的新趋势。欢迎卢总！

【卢求】各位来宾下午好！我觉得今天咱们讨论这个题目非常有必要，今天下午大厅里面的空气和室内环境是非常不健康的，使得大家昏昏欲睡，所以对于企业园区郊区化是一个必然的趋势。

【卢求】今天我讲的题目是《企业园区规划设计的新趋势以及企业独栋》，在中国不久前出现的新的地产开发的产品设计的趋势。先介绍一下我自己，我是早年毕业于清华大学系建筑系，之后又攻读城市规划和建筑设计，后来去德国工作生活14年，现在是德国建筑协会副主席，德国注册建筑师。我服务的企业是五合国际建筑设计集团，是国际性综合公司，提供整体服务，包括城市规划、建筑设计、景观设计、室内设计、项目管理和地产策划等业务。在工业园区这类特殊的建筑设计方面，我们是和德国设计伙伴长期在中国市场进行合作，就是德国海岸公司。

【卢求】从产业园区和企业独栋来讲，这实际上是两个概念，一个是园区规划趋势，一个是建筑产品的单独设计。实际上从产业园区来讲，不光有独栋办公，独栋办公目前在市场上，从市场占有率和市场营销情况看有比较好的反响。所以，全国各地的发展商都比较关注这样一个产品，而且也有不少的开发企业寻找我们来探求这种产品的开发设计的模式和盈利的可能性。

【卢求】从规划设计上来讲，国际上有一个大的发展趋势，就是这类的产业园区的规划设计更趋向于理性的增长和为未来发展保留空间。包括从城市和城市的空间的关系，和城市整体的流动空间和员工生活安排的总体思路。另外，这种大型企业，也是逐步一点点的建设开发起来的，像海岸公司设计的德国宝马汽车集团的总部研发基地，也是从60年代逐步开展起来的，但是他们60年代的设计，今天开来还是非常先进的，总体就是对企业总部和企业发展做一个非常客观，非常理性的研究，而不是过多的重视某一个阶段的企业形象，或者过多的注重某一个方面，包括中国目前市场上比较容易出现的问题，就是企业独栋的形象往往是老总本身非常关注的问题，这样在建筑方案和整体规划的定案上往往是由企业老总亲自过问或者亲自拍板，而在他拍板过程中，中国的目前阶段是很缺乏理性的，因而在我们很多接触的客户来讲，包括已经落成的项目来看，在这方面是比较欠缺的。而这的总部研发是非常理性的，主要是沿着空间轴线的布置，这样容易解决空间发展和未来的需求，和内部复杂的人员物流各种方面的功能要求。

【卢求】这是宝马汽车这个区域里面的研发中心，也是世界最顶级的，所有宝马最新车型都是在这个建筑里面研发出来的。这个建筑本身的一个理念，就是从汽车的原型到图纸，到做小比例尺的模型，一比五十，一比十这样的比例尺的模型，最后到一比一的模型，所有设计人员都在一个大的中心里面，中间这个是模型空间，所有设计人员可以非常有效的进行交流，而且有特殊设计的交往的空间。这一点也是单体设计的一个重要趋势。

【卢求】这是另外一个案例，也是欧洲的案例，可以看到也是这样非常简洁，甚至有一些生硬的模式，但是这种模式实际上在研发企业，中国企业现在也逐步走向500强，企业发展到这个地步，研发的部门或者企业增长的核心点实际上是新产品的研发，而新产品研发有非常具体和严格的流程和设计要求。因此他鱼骨式设计不光在欧洲，在美国、日本、澳洲都是非常基本的原理，当然这种原理在进行不同的更新，这种模式是最有效的利用土地和最大限度的提供交通，因为建筑与建筑之间就是基本的日照和通风的要求。这个中心的走廊布置成一个小的城市空间一样，提供了员工和研发人员的生活空间和交往空间，增加了相互之间的交往。

【卢求】这是正在实施，已经逐步落成的德国的大众汽车的总部基地，或者是研发基地。这个总图是在原有基础的鱼骨型结构基础上进行了一定的变异，但是还是可以看出空间组合的基本发展的关系。内部空间比较强调的是促进员工之间的交往，特别是研发建筑。

【卢求】这又是一个实例，是中国成功的IT行业，华为的研发基地，在深圳即将新建的研发基地的总中心，因为深圳气侯炎热，面积相对比较紧张，因而在这个区域总部研发基地的结构还是鱼骨形式，但是减少了室内空间，形成了半室外的空间，是对气侯环境的一种反应。可以看到，在这栋建筑设计过程中，就是促进员工之间的交往和提供精确简洁的沟通方式和联系方式，是这种建筑设计的核心，当时跟任正非沟通的时候也有这种感觉，他在他的现在的总部里面挂了一张画，画上几乎没有东西，从发展购买的一个画，只有一两个线条，他不只一次讲这个例子，这个画是花了上千万买来的，大家都觉得这个画没有什么价值，但是这个画体现的任正非的一个核心理念，就是所有建筑师在图上多画的线都是成本，而且多做的花哨的东西都会带来建筑使用上的不利因素，每多画一根无用的线都会从你们的设计费中扣除。相反，如果你们建设非常精细，非常准确的满足他的要求，将会受到非常重大的奖赏，这是他设计的一个理念，和他领导这个企业走向成功的关键的核心。

【卢求】这是一些小的建筑研发企业的形式，也可以看到非常务实，同时在建筑表现风格上也是非常有时代感。从欧洲或者是世界范围内产业研发建筑设计有这样几个趋势，总结出来以后，我们也觉得有点不太理解，但是在不断的和境外设计师的磨合和业主比如华为这样世界级的企业，还有德国其他的投资企业在中国进行建筑设计服务的时候发现，第一步实际上是高效的沟通，沟通是在设计行业，或者是为企业研发产品过程中最关键的环节，这个层次往往看不见产品，但是产品是否成功，非常重要的就是沟通理念和对未来产品价值的判断。

【卢求】另外，就是在设计过程中是采用新的工作方式，而不是采用传统的建筑师、规划师只是满足工程技术的要求，这是远远不够的。首先要非常理解未来产品的趋势，对产品进行程序设计，包括网络图示，就是复杂的建筑、复杂的工艺、复杂的研发的过程，已经不光是简单的流程块的平面布局的形式建筑师就可以理解了。另外，就是对项目整体成本费用的招标和进度，一个成熟和有实力的公司是可以给客户提供整体的服务。同时，建筑产品已经发展到非常精密的层次，设计之后如何交给使用者，包括对员工的培训，已经成为这类建筑的重要组成部分。

【卢求】这是海岸公司为德国最大的化工企业之一完成的一个在德国中部的一个纳米研究中心。建筑的梯形是非常简单，而且建筑材料的交接都是以实用为主，但是同时在这种模式的基础上，也生成了，或者创造了一种新的研发建筑的美学特征。

【卢求】从写字楼本身来讲，就是独栋写字楼，或者是郊外写字楼来自，写字楼在中国目前市场的规划设计上面有这样几个趋势：第一，由于中国不断改革开放和中国经济过去20年的高速增长，对办公设施高速的需求，而且对产品细化的需求导致了市场竞争的进一步激烈。而写字楼产品开发来讲，个性化的趋势更明显，常规的没有特色的写字楼产品推向市场是非常困难的，风险是非常大的。另外，从写字楼设计本身对于使用者的关注和新技术采用方面，得到了不同层面的反应。同时，作为综合服务型设施，包括总部基地这一类大型的开发设施，不光是写字楼本身的设施，同时还有配套的设施，包括五星级酒店和其他会议中心的服务。

【卢求】另外一个，就是总部大厦和企业独栋的这种新市场上显现出来的概念和模式的发展是非常迅速的。同时一种新的网络的空间造成了灵活性的办公地点的可能，也为写字楼的设计开发提供了新的或者是提出了新的挑战。当然，生态节能是未来非常重要而不可忽视的因素。

【卢求】从市场细分来讲，传统意义上的城市写字楼，发展到前几年比较多的产品是城市综合体，包括会议中心，酒店，商业，甚至其他的娱乐设施，包括华茂中心，两个顶级的酒店在建筑群体里面。逐步市场需求不断的细分，出现城市里面总部大厦的需求，或者是特殊区域的总部大厦需求，以及没有那么大实力的企业希望有企业独栋的需求，都反应了市场发展的细分。

【卢求】这是我们为招商局在深圳蛇口设计的新的总部大厦，以及部分酒店式公寓项目，他们已经有了一个总部大厦，就是不到十年以前建成的，现在又在设计新的总部大厦，代表他们企业发展的未来的趋势和新的环境下新的理念，就是招商旗舰的模式。

【卢求】从小一些规模的企业独栋办公产品市场需求来看，我们可以观察到有这样几个趋势，一个是这类的产品在全国各地是非常多，而且甚至叫同样名字的也非常多，刚才李总也提到全国各地都好像复制了这样一个名字，复制了这样一种建筑形式就似乎能够达到产品或者项目上的成功，实际上是非常幼稚的一种想法。包括像前两年上海的新天地取得成功，所以全国各地的商业地产都试图在全国各地开发新的新天地，用这种模式直接寻找商业开发的成功，实际上也是不可能的。

【卢求】从目前出现的这一类产品是不能够满足高档企业，或者是准确满足不同企业对不同产品的需求，我们可以分析一下，就是独栋这类的产品的需求来讲，一类是国际型企业驻中国机构，一类是大型企业在寻找不同城市的总部，另外是有些企业希望有独立企业包括会议接待场所，包括不同城市在北京需要有接待机构。同时，还有研发部门需要独立的办公，像凤凰卫视这几年一直在北京周边地区寻找一万平米左右的总部基地，包括我们在设计京津新城里面，是不是探讨把会所这种形式的北方地区放在那里。就是说这种需求实际上非常多的。

【卢求】从产品本身的要求来讲，要求有相对的独立性，就是从空间上，另外是代表企业独特的形象，这一点从开发商来讲是比较困难的，如果每一栋建筑都按照企业要求建筑设计，这个从开发成本和开发周期来讲是很难满足的。另外，就是高质量的生态绿化环境，这个是需求到郊外办公必然具备的条件，如果这些没有的话，光租金成本是不足以把市内的企业，或者是将要进驻大城市的企业吸引到郊外。

【卢求】这是我们进行的北京某一个企业独栋的设计，比较接近于城市中心的位置，因而地价非常昂贵，这种情况下实际上是以概念为主，真正达到完全企业独栋是不可能的，如果真正以独栋形式做的话，开发的容积率就大大低于开发商设想的需求。所以，就是如何从建筑的空间布局和建筑整体设计上，尽量形成有独立风格的，包括独立的单元，独立的入口，独立的空间形式等方面，形成某种可识别性的位置的形象，是从规划和建筑上非常重要的一个工作。

【卢求】从独栋产品设计要求上分规划、建筑、室内、绿化、设备等等一系列，今天限于时间的因素就不能一一讲解了。从产品本身来讲，我们可以稍微简单回顾一下办公楼和写字楼这种产品发展的趋势，最早是19世纪从工业厂房管理部门分化出来，变成后面工厂，前面沿街店面，在中国早期资本化也有这种模式，就是前店后厂的模式。后来因为要接近客户，办公楼从厂房分离出来，进入城市中心区，为了和客户更加接近。

【卢求】但是，现在发展到以前办公是属于附属的产品，是以销售产品为主，而办公只是管理和支出的部分，而今天随着第三产业和创意性产业不断的发展，办公室是成为重要的生产空间，这一转变对于办公室空间的设计就发生了质的变化。目前欧洲办公室的发展，还是以蜂窝式，就是大的开敞式办公面积在逐渐的减少，在60年代这种大的开敞式设计很多，这种产品已经逐渐退出历史舞台，而更多的是采取蜂窝式的方式，比较便于交流和组织生产和研发。同时，有一部分小的复合型的商业俱乐部的形式和郊区办公楼的形式也在不断的增加。

【卢求】从写字楼发展的一个最大的趋势来讲，就是刚才提到的写字楼从一个纯办公型或者是管理的空间转化为一个真正的生产和创造价值的空间，这个整体的思路就变了。以前是为了怎么样有效的组织管理，而现在是如何提高在这里面工作的人的创造的价值，创造的价值实际上是员工的创意性的很重要的一条，就是非正式的沟通，像美国著名的电脑动画设计企业，现在几乎在电脑动画方面超过了迪斯尼公司。

【卢求】他们的总部大厦设计完全违反一般建筑设计理念，一般建筑设计的卫生间一定要分层布置，尽量方便，而他是一栋大厦只有一个卫生间，放在一个非常重要的地方，强迫员工都走到那个空间，这样员工在去卫生间过程中，经过楼梯，经过休息厅，甚至去卫生间的过程变成非常轻松的沟通的环节。这一类建筑思想对建筑设计产生了非常大的影响，而不仅仅是按照规范把建筑结构问题解决了就可以满足市场需求。

【卢求】另外一个，就是无边界的办公室的结构，就是办公室实际上以办公效率或者是创意思维提高效率最终目的，怎么样来布置空间，实际上已经不是以空间大小来衡量，或者是判断设计的基础了。另外，在中国目前这种企业独栋的设计过程中，往往出现的问题就是过度的张扬，过度的扩张企业的形象的要求，而且空间配置上面不合理，而过多的强调一些不必要的空间配置，进行不必要的铺张。

【卢求】另外，网络化技术的发展，对于计算机工位的设计已经发生了直接的影响，甚至在企业总部里面，或者是企业园区里面，他在咖啡厅里面和休息厅里面工作效率甚至高于坐在他自己工作位置上的效率，所以这一类空间设计成为新一类办公产品设计的核心环节。

【卢求】这是我们在国际投标中中标的中国人寿保险总部，在金融街的室内设计，建筑设计是SOM，室内设计是国际投标，现在正在进行施工。在总部大厦的要求来讲，对于各个不同的企业，对于保险业、银行业和研发类、IT行业、广告行业等等，是区别非常大的。在郊区这一类的生态环境要求比较高的创业园区来讲，从建筑氛围来讲，应该是借鉴酒店、咖啡厅的建筑，创造比较轻松的风格，这个也是国外发展的趋势，原因很简单，只有人处在非常舒适的、非常放松的空间里面才能够在创意上提出更多的价值。

【卢求】从建筑空间的设计来讲，就是突破简单的建筑，围合成中庭空间，这个是比较细致了，就不讲了。包括重视灰色空间的设计，不光是建筑室内和室外，还有半室外的空间，或者是控制不同的遮阳或者是机械设施可以形成不同季节的时候的不同的室内、室外的空间，这种空间是对于促进创造性思维和创造性空间的工位是非常好的一种形式。

【卢求】空间的设计不是强调以前完全开敞式的空间，但是重视视线的通透性，以及空气的流通，从装修上更多的选用自然的材质。另外，从审美来讲，是随着不同的社会阶层和社会进度，会发生比较大的变化，特别是在比较顶尖的企业里面。在室内设计方面，应该注重不同企业准确的室内设计的要求。

【卢求】最后稍微提两句生态节能，因为生态节能是一个非常整体的概念，这部分内容我讲的比较多了，这个题目比较大，今天只能把最主要的部分稍微提一下。第一，生态节能是一个整体的概念，不是建筑设计做完之后采用建筑设备和其他手段进行之后的补偿和补救措施，必须是一个整体设计，从规划方案到整体的深入设计。这是我们企业最近正在进行的高科技节能的项目。这是商业建筑，这是酒店，也是采用高舒适度、低能耗的建筑，这是零能耗的建筑，是南京锋尚。

【卢求】生态节能设计非常强调一个整体设计的理念，必须是在整体规划方案阶段，有整体的构思，包括有各个工种的，包括生态节能的专业人员参与方案设计，然后在这个过程中逐步落实到建筑方案，从规划方案，到建筑方案，最后落实到施工图。重要的就是采用新的建筑技术手段，而不是在建筑设计完成之后用暖通工程师计算，就是很多发展商在建筑设计完了之后发现缺少建筑节能的卖点再去设计，这个效果是微乎其微的，而且成本更高。 

【卢求】我的讲座就到这里，谢谢大家！

【主持人  张文豪】谢谢卢总，产业园区的开发应该有他区域性的特点，我们今天的案例和情况大多数是以北京地区为例。